Let's Assumable Résurrection Prêts
29 septembre 2008 Catégories: Foreclosures San Diego, San Diego Market Trends, San Diego Real Estate
par Roberta Murphy
La santé de la San Diego marché immobilier ne dépend pas seulement sur demande de l'acheteur, mais aussi la capacité des acheteurs à obtenir du financement. Dans le même temps, les prêteurs sont dépassés par les ventes et les saisies qui font mal, non seulement leur bilan, mais la déchirure quartier à des valeurs aussi.
Il est devenu un vilain cycle que les besoins de correction grave-et je ne peut pas s'empêcher de se demander à propos de la relance de assumable prêts dans nos marchés de l'immobilier.
Il ya des années, comme un agent immobilier au Texas, un bon pourcentage de nos opérations en cause la prise en charge de l'acheteur par le vendeur de prêt existant. Certains de ces prêts ont été complètement assumable, tandis que d'autres exigeaient prêteur approbation.
Comment cela fonctionne?
Let's d'un simple exemple: le vendeur Jones hypothèque a un solde de 150.000 $, et est prête à accepter un prix de vente 195,000 $. Smith acheteur paie 45.000 $ plus frais de clôture et assume le financement existants. Vendeur feuilles de ce montant, moins les frais de clôture. Future paiements hypothécaires sont maintenant faites par l'acheteur Smith.
Dans certains cas, les prêteurs (et parfois le vendeur) offre financement secondaire pour aider à la différence entre la demande et le prix de vente, aussi longtemps que les acheteurs ont eu un jeu de trésorerie de la partie. Et parfois, pour aider à faciliter une transaction, les agents immobiliers ont pris tout ou partie de leurs commissions dans une note.
Je ne peux m'empêcher de me demander pourquoi les prêteurs hypothécaires ne pas relancer le assumable prêt, le coup d'envoi à aider le marché de l'immobilier, et mettre au moins une partie de leurs propres investisseurs et des portefeuilles dans le processus?
Dans de nombreux cas, les vendeurs n'ont pas d'équité. Pourquoi ne pas leur permettre d'offrir à leur dette hypothécaire (ou renégocier la dette) en tant que assumable de financement pour les acheteurs potentiels? Les bailleurs de fonds pourraient être soulagés d'avoir porté les versements hypothécaires en cours et pourrait même exiger de l'acheteur de déposer deux ou trois mois de paiements avec eux que l'assurance contre les futures défaut.
En permettant assumable financement, les prêteurs sont mieux vis-à-vis des ventes et des saisies, et plus les propriétaires seraient en mesure de mettre leurs établissements de crédit et la sortie de leur situation dans la dignité. La plupart des prêteurs désormais force les propriétaires à être en défaut de leur hypothèque avant ils vont même envisager une vente ou à la modification des termes.
Il me paraît tout à fait logique de la dette hypothécaire se transfère de façon transparente avant qu'il va jamais défaut.
Et avec étranglé la liquidité des marchés financiers, il est plus logique que jamais pour le transfert de la dette plutôt que d'obliger les acheteurs d'obtenir de nouveaux financements, qui mai mai ou ne pas être disponibles.
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5 Conseils pour la location d'un logement à San Diego
22 septembre 2008 Catégories: Real Estate News, San Diego Communautés, San Diego Real Estate
par Roberta Murphy
Great Location San Diego
Location d'une maison dans la région de San Diego est un véritable défi, surtout si vous êtes nouveau dans la région. Très probablement, vous êtes à la recherche d'une maison près de l'emploi, et de mai sont également préoccupés par les écoles locales et de sécurité de quartier.
Voici quelques conseils pour trouver le parfait San Diego location.
1. Que vous soyez à la recherche d'une maison de San Diego de loin, ou le font au niveau local, il ya beaucoup que vous pouvez faire en ligne et par téléphone. Pour commencer, je voudrais vérifier San Diego communautés et des quartiers à la ville de données où vous pouvez vérifier les prix, les statistiques de la criminalité et de la région la démographie
2. De manière générale, le moyen le plus sûr de localiser un potentiel d'accueil de la location est de le faire par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé ou société de gestion de la propriété. Ces professionnels sont en mesure de vérifier la propriété et assurez-vous que la maison n'est pas un certain état de verrouillage. Utilisez Craig's List et des petites annonces à vos propres risques. Si vous trouvez une propriété à bail par l'intermédiaire d'une publicité de ces sources, mai vous voulez toujours faire appel à un agent immobilier de San Diego et lui demander si il ou elle peut être bénévole pour vérifier les dossiers de propriété pour vous (et s'il vous plaît rappelez-vous ce professionnel de l'immobilier utile lorsque vous décidez d'acheter :-)
3. Avant de signer un bail, assurez-vous que le bailleur est le propriétaire de l'enregistrement. Il ya eu de nombreux cas où les escrocs offrent des baux sur les logements vacants, la location et le dépôt d'argent et de courir. En outre, vous voudrez vous assurer que la maison n'est pas en état de certains d'éviction à San Diego. Vous pourriez finir par déménager à nouveau et plus tôt que vous le souhaitez.
4. Une fois que vous avez trouvé votre location de San Diego, vous devez absolument acquérir de l'assurance pour location de vos biens. Moins de la moitié de tous les locataires de la peine de le faire, et laisser eux-mêmes à risque de grande perte, en cas d'incendie, inondation, vol ou quelqu'un trébucher sur un tabouret dans la cuisine et de vous poursuivre. Ces politiques sont relativement bon marché et sont de nature à disposition par l'intermédiaire de votre assurance auto.
5. Prenez des photos de l'intérieur avant de se déplacer, et n'oubliez pas de noter par écrit au bailleur ou agent de location tous les défauts de la propriété. Cette mesure aidera à protéger votre dépôt de garantie lors de déménager.
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Maisons dans le nord du comté de San Diego: Comment abordable?
Septembre 15th, 2008 Categories: maisons de luxe, les tendances du marché, Rancho Santa Fe, San Diego Real Estate
par Roberta Murphy
Nous travaillons avec plus de première fois à San Diego acheteurs que jamais. Nous sommes également à la recherche de bonnes affaires pour le deuxième domicile des acheteurs, ainsi que les propriétés de la plage pour certains malins qui ont été les investisseurs attendent dans les coulisses
Le chargé question: Quels domaines offrent les meilleures offres pour les maisons unifamiliales, à San Diego un bien immobilier?
La réponse est aussi vaste que la question.
Il ya des biens immobiliers s'occupe de trouver partout dans le comté de San Diego.
Cet article, bien que, traite de San Diego hautement souhaitée du Nord du comté de l'immobilier, qui couvre tout, de Del Mar et à Rancho Santa Fe, au nord par le biais de Solana Beach, Carmel Valley, Encinitas, Carlsbad, Oceanside-Est et de San Marcos, Vista , Bonsall, Fallbrook, Escondido, Rancho Bernardo, Valley Center, Ramona, Poway, Rancho Penasquitos, et Pauma Valley.
Pour le mois d'août 2008, il y avait deux la vente de biens immobiliers à Rancho Santa Fe, avec une médiane de prix de vente de $ 3,262,500. Cette mai être le plus élevé du prix de vente moyen pour l'ensemble immobilier de San Diego, Rancho Santa Fe, mais également l'un de la médiane la plus longue période sur le marché avec 131 jours.
Vista (92083) offre la plus abordable de l'immobilier dans le nord du comté de San Diego en août un prix médian de $ 256,000 et de l'un des plus courts du marché fois à 43 jours. Avec 18 ventes dans le code postal 92083, les prix y sont aussi en baisse de 34 pour cent à partir d'août de l'année dernière. Avec ces chiffres, 46 pour cent du comté de San Diego ménages peuvent se permettre d'acheter une maison dans Vista par rapport à seulement 23 pour cent en août 2007.
Les autres marchés comprennent abordable Escondido, où les prix médians ont diminué de 29 (92026) et 55 (92029) pour cent depuis un an, selon le code postal. Dans les 92.029 exemple, seulement 4 pour cent des acheteurs de San Diego pourrait avoir offert une maison en août 2007. Aujourd'hui, 23 pecent pourrait lafford d'acheter la maison de la médiane des prix de $ 409,000.
La seule ville dans le nord du comté de San Diego de tenir absolument stable dans l'immobilier prix abordable par rapport à l'année est Del Mar. Seulement 2 pour cent de la population de San Diego pourrait se permettre d'acheter une maison à Del Mar, il ya un an, et ce même pourcentage est titulaire stable pour aujourd'hui. Avec 5 des ventes en août, 2008, Del Mar est une moyenne des prix de vente de $ 1,560,000.
If you would like a full summary report for North County San Diego real estate sales statistics, please feel free to email me: Roberta@SanDiegoPreviews.com or give me a call at 760-402-9101 or 877-818-8197.
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Weasels de poulet dans la Coop?
Septembre 13th, 2008 Catégories: Mortgage News, Real Estate News, Foreclosures San Diego, San Diego Real Estate
par Roberta Murphy
En immobilier de San Diego, je suis très frustré par le nombre de non-réactif et des agents représentant les fantômes de San Diego Foreclosures, REO et de maisons appartenant à la banque. Je me demande pourquoi sur la terre prêteurs choisir cette inepte immobilier représentation à la liste de leurs propriétés.
Je m'interroge également sur la sagesse de placer les belettes comme gardiens de la poulailler.
Nous avons des amis proches qui se sont installés dans et hors de placements immobiliers très rentable au cours des dernières années et il est ou n'est pas rare pour eux de tenir plusieurs propriétés à la fois. Ils sont de bons amis, mais ils n'ont jamais pris de nos conseils sur le financement hypothécaire.
Au lieu de cela, ils ont toujours utilisé des prêts hack qui ne revint jamais d'appels téléphoniques, était en retard sur tous les engagements, mais réussi à obtenir le prêt-financé plusieurs jours de retard. Selon nos amis, il peut «obtenir des prêts financés."
Et il l'a fait.
Cette astuce, nous dit-on, a été transféré de la région de Los Angeles à San Diego et il est maintenant l'un de ces non-recevable l'immobilier fantômes qui liste les saisies.
C'est du déjà vu.
Il me déconcerte absolument que les très populaires qui ont aidé à créer cette implosion de l'immobilier sont actuellement récompensés par les prêteurs, ils trompés. Je suis surpris du nombre de la liste des agents qui sont aussi d'anciens courtiers de prêts et de se demander comment cela est venu à être.
Et comme Brian Brady et les autres professionnels de l'immobilier, je pense que de licence devrait être tenu de l'hypothèque d'origine et les agents immobiliers et que les banques et les prêteurs devraient être l'examen de leur éviction des représentants de plus près.
Bien trop souvent, à mon avis, l'éviction de ces listes ont été placés avec ceux qui ont aidé à mettre l'industrie de l'immobilier dans la chute, il est aujourd'hui.
De plus en plus, je crois que notre industrie a besoin de resserrer les exigences d'octroi de licences et d'offrir des peines plus sévères pour ceux qui, sciemment, place clients en danger. Examiner les exigences en matière de licences pour la vente d'actions et d'obligations et de sanctions de la SEC donnée pour fausse déclaration.
Est-ce que l'immobilier, l'investissement le plus important dans la plupart de la vie, méritent d'être moins qualifié la représentation?
Je ne crois pas.
Une version de cet article initialement paru dans le HomeGain Real Estate Blog.
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Revisiter un appel d'Amnesty pour le Credit
8 septembre 2008 Catégories: Real Estate News, San Diego Communautés Foreclosures San Diego, San Diego Real Estate
par Roberta Murphy
J'ai écrit cet article il ya un an de luxe Home Digest, et pense qu'il serait peut-être temps de revoir l'idée (voir ci-dessous), surtout depuis ce week-end dernier, l'annonce que le gouvernement fédéral sont sauvetage Fannie Mae et Freddie Mac.
Si ces organisations d'obtenir un sursis (au détriment des actionnaires et le contribuable américain), pourquoi pas, de San Diego battues propriétaires?
Depuis la publication de cet article initial, les valeurs de la maison de San Diego marché de l'immobilier ont chuté (certains plus que d'autres quartiers, bien sûr). Et à quelques mois, la ville de San Diego Aguirre procureur Michael grandstanded poussés à San Diego faire un sanctuaire d'éviction, et a poursuivi la Banque d'Amérique, en essayant de les empêcher d'exercer ce droit.
Au lieu de cela, certains se demandent, pourquoi ne pas offrir une certaine protection aux propriétaires de maisons qui ont été victimes de ventes et de saisies à San Diego?
L'original de l'article:
Il ya un tsunami de crédit du naufrage qui a seulement commencé à frapper les bureaux de rapports de crédit.
Beaucoup de victimes sont ceux dont les évaluations de crédit FICO et ont été démolis par les ventes et les saisies. Avec les ventes à découvert, ou à court paie comme on les appelle parfois, le prêteur hypothécaire a décidé d'accepter moins que ce qui est dû à la maison, et où plus est due sur la maison que ce qu'il vaut. Dans le cas de forclusion, la maison est vendue aux enchères pour non-paiement. Dans les deux cas, les évaluations de crédit de l'ex-propriétaires sont en général en ruine, qui risquent leur interdire d'acheter une autre maison à tout moment dans l'avenir proche ou peut-être pour les années à venir.
Nombreux sont ceux qui s'opposent à l'idée, mais il est peut-être temps d'envisager de crédit d'amnistie pour ceux qui ont perdu leurs foyers à la forclusion et les ventes à découvert. Bien sûr, il y avait ceux qui étaient propriétaires avides, qui ont utilisé leurs maisons comme des guichets automatiques, qui pense que la folie folle marché immobilier continuera à jamais, ou au moins jusqu'à ce que ils ont réussi à vendre au dessus du marché.
Nous avons même rencontré quelques-unes de ces personnes. Ils sont parmi les légions qui ont suivi l'immobilier flipping montre la télévision et à la fin de la nuit des gourous. Ils ont suivi les promesses des grands et l'argent facile.
Mais la plupart des clients que nous avons manqué le conseil ont une histoire à la propriété du logement, de payer leurs factures à temps, et ont été attirés dans le financement hypothécaire qui a été si facile à obtenir et qui offre irrésistible termes. La plupart des avocats s'appuie sur le prêt d'un courtier ou agent immobilier (souvent une personne qui portait les deux chapeaux), qui leur a assuré de la sagesse de ces prêts.
Il s'agissait d'un match diabolique: crédule et parfois jumelés à des propriétaires avides cupides et parfois tortueux, des prêts hypothécaires et les professionnels de l'immobilier.
Le doigt peut durer des années, mais très vite il y aura des dizaines de milliers de personnes qui ne seront plus en mesure d'acheter des maisons. Ajouter ces chiffres à l'énorme bassin d'acheteurs qui ont déjà peur d'entrer sur le marché immobilier en plein essor et nous avons un problème économique de la quasi-proportions bibliques.
Je ne suis pas sûr de la façon dont les détails d'un plan d'amnistie risque de crédit (et le diable se cache toujours dans les détails), mais quelque chose doit être fait rapidement pour aider à renforcer la capacité de l'acheteur sur ce marché. Pour priver un grand groupe d'acheteurs de maisons ne agrandir l'expansion du marché immobilier et d'allonger la surabondance de sa récupération.
Et comme dans tout plan d'amnistie, il y aura un pourcentage de la limite de criminels qui sont les plus méritants de la prison que d'être pardonnés.
Mais, avec la souscription de prêts hypothécaires plus sévères, une meilleure surveillance et l'amélioration de la barre de l'immobilier et les prêts hypothécaires, des normes professionnelles, les emprunteurs seraient pourris éliminés. Cela permettrait également d'encourager les décourager de rester à jour avec leurs autres obligations de la dette au lieu de se donner entièrement à leurs FICO scores et l'avenir des possibilités d'accueil de l'achat.
Il serait peut-être une solution qui pourrait aider à récupérer nos marchés et de crédit-amnistie pourrait bien offrir l'espoir aux désespérés. Pourrait ne pas les avantages l'emportent sur les coûts?
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